Slik fungerer kalkulatoren
Du legger inn hva boligen er verdt i dag, hva dere skylder, og hvor stor andel den som skal kjøpes ut eier. Kalkulatoren viser da hva vedkommende skal ha, hva den som overtar må låne, og hva det nye lånet koster i måneden.
Alle tallene vises linje for linje, slik at dere kan se hvor beløpet kommer fra og bytte ut forutsetningene dere er uenige i.
Slik regner vi
1. Netto egenkapital
Boligens markedsverdi minus restgjelden på felleslånet. Det er verdien dere har igjen om boligen ble solgt i dag, før salgskostnader.
2. Grunnbeløp for utkjøp
Verdien av eierandelen til den som kjøpes ut, minus vedkommendes andel av gjelden. Når gjelden er fordelt likt som eierandelene, er dette det samme som netto egenkapital ganger eierandelen.
Eksempel: Boligen er verdt 4 000 000 kr og restgjelden er 2 800 000 kr. Netto egenkapital er 1 200 000 kr. Den som kjøpes ut eier 40 %. Grunnbeløpet er 1 200 000 × 40 % = 480 000 kr.
Har dere avtalt at gjelden deles 50/50 selv om eierandelene er 60/40, blir regnestykket et annet: 40 % av 4 000 000 er 1 600 000 kr, minus halve gjelden på 1 400 000 kr, som gir 200 000 kr.
3. Tillegg og fradrag
Poster dere er enige om, legges til eller trekkes fra. Det kan være oppussing én av dere har betalt, eller innbo som følger med.
4. Lånebehov
Den som overtar må ta over hele felleslånet, betale ut den andre og dekke avgift og gebyrer. Egne sparepenger trekkes fra. Resten er det nye lånebehovet.
5. Månedskostnad
Terminbeløpet er regnet som annuitetslån med renten og nedbetalingstiden du har valgt. Vi viser også terminbeløpet ved renten banken skal teste deg mot: renten din pluss tre prosentpoeng, men minst 7 %.
Forenklinger i beregningen
- Eierandelen tas for gitt. Kalkulatoren avgjør ikke hvem som eier hva. Er det ikke grunnlag for noe annet, regnes sameiere for å eie like mye. Avtaler, innskudd og hvem som har betalt hva, kan gi en annen fordeling.
- Salgskostnader er ikke trukket fra. Ved utkjøp er det ingen megler, så verdien regnes uten fradrag for salgsomkostninger. Noen avtaler likevel et fradrag.
- Skatt er ikke med. Se spørsmålet om gevinstskatt lenger ned.
- Fellesgjeld i borettslag er ikke med. Den følger boligen og overtas ikke fra samboeren, men banken regner den med i belåningsgraden.
- Gebyrer hos banken er ikke med. Etableringsgebyr og termingebyr varierer.
Dokumentavgift ved utkjøp
Når eierandel i en selveierbolig overføres, betales det dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien av andelen som overføres, men minst 250 kr. Det er verdien når skjøtet tinglyses som gjelder, ikke beløpet dere avtaler. Kalkulatoren runder grunnlaget ned til nærmeste 1 000 kr og avgiften ned til nærmeste 10 kr, slik Kartverket gjør.
Ved samlivsbrudd er overføring av felles bolig mellom samboere fritatt. Da må ett av disse vilkårene være oppfylt:
- Dere kan dokumentere felles folkeregistrert adresse i hele toårsperioden før bruddet. Det trenger ikke ha vært samme bolig hele tiden. Har dere bodd sammen uten å være registrert på samme adresse, gir det ikke fritak.
- Dere venter, har eller har hatt felles barn.
Fritaket gjelder ikke hytte eller annen eiendom, og det gjelder ikke overføring mens dere fortsatt er samboere. Tinglysingsgebyret må betales selv om dokumentavgiften faller bort. Kalkulatoren sjekker ikke om vilkårene er oppfylt. Det er du som velger om avgiften skal regnes med, og Kartverket som avgjør.
Har du rett til å overta boligen?
Eier dere boligen sammen, må dere i utgangspunktet bli enige om hvem som overtar. Har dere bodd sammen i minst to år, eller har, har hatt eller venter barn sammen, kan den ene etter husstandsfellesskapsloven få rett til å overta felles bolig når sterke grunner taler for det. Overtakelsen skjer mot betaling. Loven gir ingen regler om likedeling.
Et utvalg foreslo i 2025 en egen samboerlov. Forslaget har vært på høring, men er ikke vedtatt.
Før dere avtaler noe
- Innhent verdivurdering fra megler, helst to.
- Be banken om en skriftlig bekreftelse på hva den som overtar kan låne.
- Finn fram samboeravtale, skjøte og oversikt over hvem som har betalt egenkapital og oppussing.
- Skriv ned avtalen og la begge signere.
Les også hvor mye du kan låne til bolig.