Når du skal kjøpe bolig, er spørsmålet sjelden bare «hva har jeg råd til?», men «hva får jeg lov til å låne?». Norske banker må følge utlånsforskriften (ofte kalt boliglånsforskriften), og det er tre regler som i praksis setter taket for de fleste: egenkapital, gjeldsgrad og betjeningsevne.
Regel 1: Egenkapitalkravet
Lånet kan som hovedregel ikke være større enn 90 % av boligens verdi. Du må altså ha minst 10 % egenkapital. Kravet ble senket fra 15 % til 10 % ved årsskiftet 2024/2025.
Egenkapital kan være sparepenger, BSU, fondssparing, gave eller arv. Mange kan også bruke tilleggssikkerhet – for eksempel at foreldre stiller sikkerhet i egen bolig – men det er et ansvar som bør vurderes nøye av alle parter.
Regel 2: Maks fem ganger inntekten
Den samlede gjelden din kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Det gjelder all gjeld – også studielån, billån, kredittkortrammer og forbrukslån.
| Brutto årsinntekt | Maks samlet gjeld |
|---|---|
| 500 000 kr | 2 500 000 kr |
| 650 000 kr | 3 250 000 kr |
| 800 000 kr | 4 000 000 kr |
| 1 300 000 kr (to inntekter) | 6 500 000 kr |
Vær obs på kredittkort: Mange banker regner hele kredittrammen som gjeld, selv om du ikke bruker den. Et ubrukt kredittkort med 50 000 kroner i ramme kan dermed redusere hvor mye du får i boliglån. Si opp kort du ikke trenger før du søker om finansiering.
Regel 3: Stresstesten
Banken skal vurdere om du kan betjene lånet selv om renten stiger. Du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng – og uansett en rente på minst 7 % – og fortsatt ha nok igjen til vanlige levekostnader.
Et eksempel: Et lån på 3 240 000 kroner med 25 års nedbetalingstid (annuitet) gir disse månedlige terminbeløpene:
| Rente | Månedlig terminbeløp |
|---|---|
| 5,5 % (eksempelrente) | ca. 19 900 kr |
| 8,5 % (stresstest: +3 prosentpoeng) | ca. 26 100 kr |
Banken sjekker altså om økonomien din tåler et terminbeløp på rundt 26 000 kroner i måneden, selv om du i dag betaler rundt 20 000. Det er ofte stresstesten – ikke inntektsgangen – som begrenser lånet for enslige med høye faste utgifter.
Når har du nok egenkapital?
Se hvor mange år det tar å spare opp egenkapitalen på din lønn og ditt sparebeløp.
Prøv Boligkalkulatoren →Regneeksempel: Hvor dyr bolig kan du kjøpe?
Kari tjener 650 000 kroner i året, har ingen annen gjeld og har spart 400 000 kroner. Hun ser på en selveierleilighet.
- Maks lån etter gjeldsgradskravet: 5 × 650 000 = 3 250 000 kr
- Maks kjøpesum etter egenkapitalkravet: Med 10 % egenkapital kan lånet utgjøre 90 %. Et lån på 3 240 000 kr gir en kjøpesum på 3 600 000 kr (egenkapital 360 000 kr).
- Omkostninger: For selveierboliger kommer dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen – 90 000 kr i dette eksemplet – pluss tinglysingsgebyrer.
Karis 400 000 kroner dekker 360 000 kr i egenkapital, men ikke hele dokumentavgiften i tillegg. Hun må enten ha litt mer oppspart, se etter en noe billigere bolig, eller vurdere en borettslagsleilighet, der det ikke betales dokumentavgift. Husk at fellesgjeld i borettslag regnes med i totalprisen.
Fleksibilitetskvoten
Bankene har lov til å gi en viss andel av boliglånene sine hvert kvartal som unntak fra reglene – den såkalte fleksibilitetskvoten. Kvoten er 10 % nasjonalt og 8 % for lån med pant i bolig i Oslo. Har du god økonomi, men bryter med ett av kravene, kan det lønne seg å spørre banken direkte. Men ikke legg opp boligjakten etter at du får unntak.
Avdragskrav
Er lånet større enn 60 % av boligverdien, må du betale avdrag – minst 2,5 % av lånet per år, eller det som tilsvarer et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid. Det gjør at mange førstegangskjøpere ikke kan få avdragsfrihet de første årene.
Slik øker du lånemuligheten
- Kvitt deg med forbruksgjeld: Forbrukslån og kredittkortgjeld teller i gjeldsgraden og belaster betjeningsevnen.
- Si opp ubrukte kredittkort: Rammen kan telle som gjeld selv om saldoen er null.
- Fyll opp BSU: BSU-saldoen er egenkapital, og du får skattefradrag på veien.
- Kjøp sammen med noen: To inntekter gir høyere gjeldsgrad – men sørg for en samboeravtale som regulerer eierskapet.
Konklusjon
Hvor mye du kan låne bestemmes av tre regler: minst 10 % egenkapital, maks fem ganger inntekten i samlet gjeld, og at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng. Regn på alle tre før du begynner på visninger – og husk omkostningene. Utlånsforskriften gjelder nå uten sluttdato, men vurderes jevnlig – sjekk gjeldende krav hos Finanstilsynet eller banken din før du legger inn bud.